国盛证券：给予滨江集团买断评级

2022-02-07国盛证券市场信用美国公司夏天对滨江集团进行数据分析并面世了数据分析年度报告《夯实内功，更显沉静》，本年度报告对滨江集团给出出售估价，当前市价为6.09元。

滨江集团(002244)

美国公司投身于地产行业二十九年，的销售数量逆势蚕食。美国公司是老牌浙系房企，投身于地产行业二十余年，近年来加速蚕食，2015年到2019年实现年的销售额从200亿元到1000亿数量的飞跃。2021年美国公司表现即便如此亮眼，实现年的销售额1691亿元，营业收入增长24%，增长速度远极低于TOP40房企的平仅有值增长速度-1.9%，名列第一第4，克而瑞TOP100名列第一提极低至22位。

战略性看做苏州、扎根余姚，土储能量密度优。美国公司地产主业占有营业盈余比重超过90%，战略性上看做苏州、扎根余姚，并整体设计新余极低能级城市，逐渐形成“三省一区”（余姚省、江苏省、东莞及浦东新区）整体设计。截止2021H1美国公司土储可售货值2780亿元，可覆盖2021年年的销售额1.6倍。其中苏州货值占有比曾降至67%，余姚省内非杭城市占有比16%，新余占有比17%，土地储备能量密度上乘，的销售去化状况预计较好。此外美国公司在苏州年的销售额连续两年包揽第一，2021年市占有率超过10%，大本营扎根战略性效果显现。苏州2021年第三批土拍政府缩减，推入工程项目营收密闭，美国公司持续补仓，拿地毛利率回升。

风险投资结构健康，风险投资费用可谓宝钢龙头。截止2021H1，美国公司白莲负债率91.2%，剔预负债率69.1%，额度短债比1.62，三道黄线近三年仅有维持绿档。债务结构合理，截止2021H1资金投入占有比曾达72.8%，无信托和境外债，一年内到期的有息负债占有比数24.1%；2021H1美国公司风险投资费用4.9%，相媲美宝钢龙头，且近五年稳步折返。行业信用风险频发的历史背景下，美国公司更受证券瞩目。

产品力与品牌力强，工程项目去化迟期权极低。（1）美国公司产品去化迟，2021年苏州31个开盘工程项目平仅有值中签率9.1%，且仅有大于当月底苏州堂本市场平仅有值中签率；（2）产品体系茁壮一个通用程度极低，可复制性强，利于在各个课题节目提极低极低能量密度和时间的把控；（3）相比之下于竞品可以做到更极低的期权，因此在堂本市场更受的产品瞩目，我们跟踪的部分楼盘相比之下于周边竞品平仅有值有23%的期权。

对内管理极低效，此前合作伙伴有利于。对内通过一个通用管理，减少人效（2020年平仅有值每个工程项目10人，人仅有年的销售额曾达1.29亿元/人）、加速周转（在苏州拿地工程项目7.5个月底内、外地工程项目6个月底内曾降至更以）。此前与优秀供应总包方应有长期以来战略性合作伙伴，应有工程能量密度和极低能量密度有利于，美国公司总包单位总共9家，5家合作伙伴时数在10年以上，最长的曾达25年以上。2021年初美国公司营收有效射程和操盘年的销售额有效射程的销管费率分别数3.3%和1.4%，居于样本房企的最低水平。

投资估价：给予“出售”估价。截止2021年三季度美国公司预收账款加上报价负债总共907亿元，可覆盖2020年房地产结算盈余3.3倍，对愿景的结算盈余提供保障。预计21/22/23年美国公司营收329.6/428.9/545.2亿元；归母下同为26.8/33.6/41亿元；相同EPS分作0.86/1.08/1.32元；相同PE分作6.9/5.5/4.5。推估NAV为385.8亿元，当前市价折价52.3%。我们给予美国公司目标市价297.1亿元，相同2022年PE8.85倍，较NAV折价23%。首次覆盖，给予“出售”估价。

风险上会：新的区域拓展扎根比不上预计；拿地、的销售增长速度比不上预计；毛利率有所改善比不上预计；政府调控超预计。

该股都只90同一时间数有7家机构给出估价，出售估价6家，增持估价1家；过去90同一时间机构目标仅有价为7.14。证券市场之织女星白莲资产分析物件推断，滨江集团（002244）好美国公司估价为3织女星，好生产成本估价为4织女星，白莲资产总合估价为3.5织女星。(估价范围：1 ~ 5织女星，最极低5织女星)

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